아파트 분양권 전매 시 취득세 주택 수 산정 시점 유의

직장 지역이 변경되어서 이사를 알아보고 있습니다. 이사를 가려는 지역에 분양권이 괜찮아 보여서 분양권 매수를 하려고 알아보면서 취득세 등 세금도 알아보았습니다. 저는 현재 아파트 2채 보유 중인데 아파트 분양권 전매 취득세 주택수 산정 시점에 유의를 해야 하는 것을 알게 되었습니다. 급하게 분양권 매수 하려 했다가 취득세를 무려 몇 천만 원이나 더 낼 뻔했습니다. 저의 경험 참고하셔서 분양권 매수에 참고하시기 바랍니다.

 

분양권 아파트 입주 시 취득세 오해하기 쉬운 상황

2024년 3월 17일 현재 비조정 지역 아파트 2채를 보유하고 있습니다. 제가 알아보고 있는 아파트 분양권은 비조정 지역에 2026년 4월에 입주 예정입니다. 비조정 지역이기에 2주택까지는 1~3%의 취득세 구간이고 3 주택은 8%의 취득세가 적용됩니다. 저는 분양권 아파트가 준공되어 등기 예정인 26년 4월 전까지 현재 보유하고 있는 아파트 중 하나를 매도하면 1~3%의 구간의 취득세를 내면 되겠다고 생각했습니다.

해당 시청의 세정과에 전화하여 확인을 했는데 저의 생각이 틀렸습니다. 세정과 직원은 분양권 전매의 경우 분양권 전매 계약서의 잔금 시점이 주택수 산정 시점이라고 안내해 주었습니다. 만약 분양권 전매 계약서의 잔금 시점 전까지 1채를 매도하면 취득세 1~3% 구간을 적용받고 매도하지 못하면 8%가 적용된다는 것입니다. 참고로 최초 분양을 받는 경우에는 분양 계약을 하는 시점이 주택수 산정 시점이라고 합니다.

 

지방세법 시행령 제28조의 4 (주택 수의 산정방법)

세정과 담당직원과 통화를 한 후 관련 법규가 무엇인지 궁금했습니다. 검색을 하던 중 국가법령정보센터에서 답을 찾았습니다. 관련 규정은 지방세법 시행령 제28조의 4입니다. 그 내용은 '조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 주택 수를 산정한다'입니다.

지방세법 시행령 제28조의 4

 

취득세 시뮬레이션

분양 아파트가 6억이라고 가정 시 분양권 전매 잔금 전 1채를 매도한다면 취득세율 1%와 지방교육세 0.1%가 적용되어 6,600,000원이 나옵니다. 만약 분양권 전미 잔금 전 1채를 매도하지 못한다면 취득세율 8%와 지방교육세 0.4%가 적용되어 50,400,0000원이 나옵니다. 잘못 알았다가 무려 43,800,000원을 더 낼 뻔했습니다.

 

마무리하며

주택 관련 세법이 단순하지 못하고 너무 복잡하여 어렵습니다. 일반인은 당연하고 법무사님들도 혼동이 있을 정도입니다. 저의 경우와 같이 세금 관련해서 당연하다고 생각했던 것이 그렇지 않을 수 있으니 꼭 관련 담당자와 확인 후 진행하시는 것을 추천드립니다.